Aktuelles

Achtung! Energieausweise laufen nach 10 Jahren

Die ersten Energieausweise wurden vor 10 Jahren erstellt.

Eigentümer, die jetzt verkaufen oder vermieten müssen unbedingt darauf achten einen gültigen Energieausweis vorlegen zu können.

Seit 01.05.2014 gilt die neue Energieeinsparverordnung (EnEV2014). Dort ist auch die Erstellung von Energieausweisen neu geregelt. Was ist neu? Der farbige Bandtacho hat sich optisch verändert und reicht nur noch bis 250 kWh/m² (früher 400 kWh / m²). Zusätzlich gibt es jetzt Energieeffizienzklassen von A+ bis H. So kann der Mieter oder Käufer die Energieeffizienz wie bei Haushaltsgeräten leichter beurteilen.

Für den Mieter/Käufer sind die Energiekennwerte im Energieausweis sehr abstrakt. Mit Hilfe eines kostenlosen online-Tools (www.kennwertrechner.de) lassen sich künftige Heizkosten jedoch einfach prognostizieren.

Infos zu Nutzerwechselgebühren

In einer Entscheidung sieht das BGH Nutzerwechselkosten nicht als Betriebskosten, sondern als Verwaltungskosten an (BGH, Urteil v. 14.11.2007, VIII ZR 19/07).

Der BGH sieht es aber als zulässig an, mit dem Mieter zu vereinbaren, dass dieser die Nutzerwechselkosten tragen muss.

Daher immer auf eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag achten!

Wer darf an der Eigentümerversammlung teilnehmen ?

Teilnahmeberechtigt an einer Versammlung sind nur Eigentümer oder solche Personen, die durch eine zulässige rechtsgeschäftliche Vollmacht den Eigentümer vertreten oder die kraft Amtes oder kraft Gesetzes als Vertreter teilnehmen. Vertreter kraft Amtes ist etwa der Zwangsverwalter. Eltern eines Minderjährigen vertreten diesen kraft Gesetzes. Ob eine rechtsgeschäftliche Vertretung zulässig ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Sofern diese keine Beschränkung enthält, kann sich ein Wohnungseigentümer grundsätzlich in der Versammlung vertreten lassen.

Auf Verlangen des Verwalters oder eines jeden Versammlungsteilnehmers muss der Vertreter aber das Original der Vollmachtsurkunde vorlegen. Es genügt weder eine Kopie, noch ein Telefax und es ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen, wenn keine Originalvollmacht vorgelegt werden kann (OLG München, vom 11.12.2007; Az.: 34 Wx 91/2007).

Viele Gemeinschaftsordnungen sehen jedoch vor, dass sich der Eigentümer nur durch einen bestimmten Personenkreis vertreten lassen kann. So kann geregelt sein, dass nur eine Vertretung durch den Verwalter, einen anderen Eigentümer oder den Ehepartner zulässig ist. Gehört der Bevollmächtigte nicht zu diesem Personenkreis, ist er weder teilnahme- noch stimmberechtigt (BGH, Beschluss vom 11.11.1986- V ZB 1).

Ob ein Dritter ausnahmsweise an der Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen darf, ist eine Frage des konkreten Einzelfalls ( LG Dresden, ZMR 2007, 491 ff.). Dabei obliegt die Entscheidung über die Teilnahme – etwa eines Rechtsanwalts – der Wohnungseigentümerversammlung selbst und nicht etwa dem Versammlungsleiter. Gäste sind grundsätzlich nur zugelassen, wenn alle anwesenden Eigentümer mit der Anwesenheit des Gastes einverstanden sind. (Quelle: immobilienscout24)

Februar 2016 - seit 2014 sind die Kosten für Warmwasser stärker an den tatsächlichen Verbrauch gekoppelt

Trotz geringerer Energiekosten, milderem Wetter und gleich bleibendem Verbrauch kann es sein, dass einzelne Mieter höhere Kosten für Heizung und Warmwasser haben als bisher.

Was ist die Ursache?

Die Ursache hierfür ist die aktuelle Rechtslage. Früher wurde der gesamte Energieverbrauch mittels einer Formel in Heizung und Warmwasser aufgeteilt. Die ermittelten Kosten für die Heizung wurden dann nach Verbrauch auf die Mieter aufgeteilt. Das ist heute nicht mehr zulässig. Der Gesetzgeber hat besagte Formal abgeschafft, weil diese viel zu vorsichtig geschätzt war und an der Realität vorbei ging. Deshalb muss seit Januar 2014 ein extra Wärmezähler den Energieverbrauch für das Warmwasser separat erfassen. Natürlich bleibt der gesamte Energieverbrauch gleich. Die Verteilung ist jetzt jedoch eine andere. Dadurch wird es Mieter geben, die nun deutlich mehr zahlen müssen und solche, die weniger zahlen müssen. Es ist daher ein Trugschluss vieler Mieter, dass sich über die Heizung viel einsparen lässt. Das größte Einsparpotential liegt im Bereich Warmwasser.

Oktober 2015 - Meldegesetz wieder Pflicht

Von November 2015 an gilt in allen Bundesländern zum ersten Mal ein einheitliches Meldegesetz, kurz BMG.

Dieses Meldegesetz harmonisiert die Praxis aller deutschen Meldebehörden. Es regelt, wie mit einem Umzug melderechtlich umzugehen ist, wie Daten gespeichert und weitergegeben werden. Im Zuge dieser Novellierung lebt eine Bescheinigung wieder auf, die schon vor 2002 zum Alltag von Vermietern und Verwaltern gehörte: die Meldebestätigung. Bisher ist geltendes Recht, dass sich Mieter innerhalb von einer Woche bei der Meldebehörde des neuen Wohnsitzes anmelden müssen. Für diese Ummeldung benötigt der Mieter nun wieder die Meldebestätigung seines Vermieters – ohne sie kann er sich nicht am neuen Wohnort anmelden. Der Vermieter oder ein von ihm beauftragter Verwalter ist verpflichtet, sie ihm pünktlich auszustellen. Zweite Möglichkeit: Der Vermieter kann die Meldebehörde auch direkt informieren. Während es für den Mieter ausreicht, sich am neuen Wohnort anzumelden, muss der Vermieter bzw. sein Verwalter auch dessen Auszug bestätigen.

Juni 2015 - aktuelles Urteil zu Betriebskosten

Bei Verwendung von falschen, fehlerhaften oder veralteten Formulierungen im Mietvertrag zu Betriebskosten kann es passieren, dass der Vermieter auf diesen Kosten sitzen bleibt. AZ: 37 C 106/14 (Amtsgericht Hanau)

Daher empfehlen wir unseren Kunden keinesfalls Formularmietverträge zu verwenden.

Wir beraten Sie zu diesem Thema gerne. Sobald die Vermietung über uns läuft, erhalten unsere Kunden jedoch automatisch einen individuellen, rechtssicheren Mietvertrag.

Februar 2015 - interessante Urteile zum Mietrecht

Vorkaufsrecht für Mieter

Wird die Wohnung eines Mieters verkauft, so hat dieser ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Ignoriert der Vermieter dies, muss er u.U. an den Mieter Schadenersatz leisten entschied der Bundesgerichtshof. AZ: VIII ZR 51/14

 

Einfache Kündigung oft besser als fristlose Kündigung

Bei großen Zahlungsrückständen hat der Vermieter die Möglichkeit dem Mieter zu kündigen. Meist kündigen die Vermieter in diesem Fall fristlos. Diese Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter in einer Frist von 2 Monaten die Rückstände begleicht. Dies gilt jedoch nicht für eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung. Landgericht Berlin AZ: 67 S290/14

 

Rauchverbot in der Eigentumswohnung

Auch in der eigenen Wohnung dürfen Raucher nicht dauerhaft qualmen. Die anderen Bewohner des Hauses haben einen Anspruch darauf, nicht permanent der Geruchsbelästigung ausgesetzt zu sein. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München kann es zulässig sein einem Raucher Vorgaben für „rauchfreie Zeiten“ zu machen (z.Bsp. Mittags, Abends, Nachts). AZ: 485 C 28018/13

Mai 2014

EnEV 2014: Am 1. Mai 2014 tritt die Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft. In Immobilienanzeigen müssen zusätzliche Pflichtangaben zu energetischen Kennwerten gemacht werden. Wer als Verkäufer oder Vermieter diese Werte schuldig bleibt, muss laut Gesetz mit Bußgeldern bis zu 15.000 Euro rechnen (gilt am 01. Mai 2015). Pflichtangaben bei Verkauf und Vermietung Nach Inkrafttreten der EnEV-Novelle ändern sich unter anderem die vorgeschriebenen Pflichtangaben in Immobilienanzeigen. In ihnen müssen künftig diverse Werte aus und Informationen über den Energieausweis angegeben werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um:

• Die Information darüber, ob es sich bei dem Energieausweis um einen Energiebedarfsausweis oder einen Energieverbrauchsausweis handelt.

• Den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude, der auch im Energieausweis genannt wird.

• Die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes (ebenfalls aus dem Energieausweis).

• Das Baujahr

• Falls der Energieausweis erst nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurde: die Energieeffizienzklasse (Klassen A+ bis H).

Darüber hinaus muss der Energieausweis oder eine Kopie hiervon beim Besichtigungstermin dem potenziellen Mieter oder Käufer vorgelegt werden.

September 2013: Der nächste Winter kommt bestimmt

Bereits jetzt sollten Hauseigentümer daran denken, den Winterdienst für die kommende Saison zu organisieren. Wer jetzt den Winterdienst beauftragt bekommt günstigere Preise und kann sicher sein, dass der Winterdienst zuverlässig erledigt wird.

Regelmäßig erhalten wir Anfragen zum Winterdienst wenn der erste Schnee gemeldet wurde oder schon gefallen ist. Meist haben "gute" Hausmeisterdienste dann die Saisonplanung längst abgeschlossen und übernehmen keine Aufträge mehr oder nur für sehr hohe Gebühren.

Daher: Früh den Winterdienst beauftragen und Nerven und Geld sparen.

Betriebskosten steigen weiter

Laut aktuellem Betriebskostenspiegel des Mieterbundes Deutschland steigen die Betriebskosten (mittlerweile auch 2. Miete genannt) weiter an.

Demnach zahlen Mieter demnächst durchschnittlich € 2,20 / m² Wohnfläche. Für den kommenden Abrechnungszeitraum 2012 prognostiziert der Mieterbund Sachsen vor allem Steigerungen im Bereich der Heizkosten.

Juli 2013: BGH Urteil zum Zeichen V ZR 238 vom 08.02.2013 (Rauchwarnmelder)

Der BGH stellt fest: Die WEG kann den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen beschließen, wenn die jeweils maßgebliche Landesbauordnung dem Eigentümer den Einbau von RWM vorschreibt.

Gemäß § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG besteht insofern Beschlusskompetenz. Bei dem Einbau von RWM handelt es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht, da Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit Adressat der öffentlich-rechtlichen RWM Einbaupflicht sind.

Zur Thematik Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum stellt der BGH fest: Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden. Befestigt werden sie an den zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken. Dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z .B. eine Tapete) berührt sein kann, hat der Wohnungseigentümer hinzunehmen.

Juli 2013: Bäume fällen im Herbst

Bäume dürfen nur in der Zeit von November bis Februar gefällt werden.

Erfahrungsgemäß denken die meisten Kunden zu spät darüber nach, dass evtl. Bäume gefällt werdn müssen.  Bei Anfragen im Oktober oder November ist es möglich, dass es schwierig wird noch einen geeigneten Termin zu finden. Speziell wenn Bäume in Klettertechnik abgetragen werden müssen, geht das nur bei trockenem Wetter.

Lassen Sie sich daher bereits jetzt ein Angebot für das Fällen von Bäumen unterbreiten ! Bei Beauftragung wird Ihr Termin dann bereits frühzeitig geplant und es kann wenig dazwischen kommen.

März 2013: Rasen- und Heckenschnitt

Achtung! Lassen Sie sich bereits jetzt ein Angebot für das regelmäßige Mähen Ihrer Grünanlage oder den ersten Heckenschnitt erstellen und sichern sich den Vorzugspreis der Bestellung im Frühjahr! Dieses Angebot gilt bis 30.04.2013

März 2013: Heizkostenverordnung

Wohn- und Geschäftshäuser mit zentraler Warmwasserbereitung müssen bis zum 31. Dezember 2013 mit Wärmemengenzählern ausgestattet werden. Geschieht das nicht, darf der Mieter pauschal bis zu 15 % von der Heizkostenabrechnung abziehen.

März 2013: Novellierung der Trinkwasserverordnung

Die 2011 geänderte Trinkwasserverordnung wurde novelliert. Danach haben Verwalter jetzt bis zum 31. Dezember 2013 Zeit eine erste orientierende Trinkwasseruntersuchung in vermieteten Mehrfamilienhäusern durchführen zu lassen.
Das Trinkwasser muss in Gebäuden untersucht werden, die eine zentrale Warmwasserbereitung haben und deren Speicher mehr als 400 l umfasst oder deren Leitungsinhalt zwischen dem Warmwassererwärmer und der letzten Entnahmestelle mehr als 3 Liter beträgt (also jedes).

Die Pflicht, das Ergebnis an das Gesundheitsamt zu melden entfällt. Eine Meldung muss nur erfolgen, wenn die Grenzwerte überschritten wurden.

Januar 2013: Kostentragung bei der Umsetzung der neuen Trinkwasserverordnung

Das Trinkwasser in Mietshäusern wir künftig routinemäßig alle 3 Jahre auf Legionellen untersucht. Dabei sind sich die Heizkostenabrechnungsfirmen wie Ista, techem und Minol einig, dass die dabei anfallenden Kosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV auf die Mieter umlagefähig sind.

Nicht umlagefähig sind hingegen die Kosten, welche entstehen, um die technischen Voraussetzungen zu schaffen, dass die Prüfung durchgeführt werden kann. Hierzu zählen evtl. notwendige Klempnerarbeiten (Zapfstellen schaffen) genauso wie etwa nötige Maurer- und Stemmarbeiten.